1. Choisir votre marché et planifier judicieusement l’investissement

Pour réussir un investissement immobilier, il est plus important de connaître votre marché local que ce qui se passe à l’échelle nationale. Votre achat et son succès seront les plus influencés par les facteurs à l’œuvre dans votre marché immobilier spécifique. Une bonne règle de base pour réussir dans l’investissement immobilier est d’éviter les marchés très chauds. Certains investisseurs immobiliers ici peuvent se vanter de l’appréciation de leurs propriétés ou de la hausse des taux, mais vous risquez d’acheter au sommet du marché et de perdre votre argent.

Les marchés immobiliers évoluent par cycles en raison du désir de profits économiques, et chaque marché immobilier se trouve à une phase légèrement différente de son cycle immobilier. Vous devez trouver des marchés en phase d’expansion – où les ventes et les prix augmentent, l’abordabilité est bonne, la construction est faible et les investissements en capital augmentent.

Le marché exact dans lequel vous vous trouvez doit éclairer votre approche lorsque vous choisissez vos investissements. Le pic des nouvelles constructions a tendance à se produire après le pic de la demande de logements, ce qui conduit finalement à une offre excédentaire temporaire et à une baisse des prix. Cette phase de rupture dure généralement entre 1 et 3 ans avant de trouver un prix plancher.

Pour réussir dans l’investissement immobilier, vous devez également vous concentrer sur l’emplacement de la propriété sur le marché. Vous devez investir dans les quartiers qui ont une forte densité de population, qui se développent et qui disposent de toutes les commodités de base à proximité.

Tous les grands quartiers ont ceci en commun:

  • Faible taux de criminalité
  • Bonnes écoles
  • Accès aux parcs et aux destinations de loisirs
  • Accès aux soins médicaux
  • Conviviale et familiale
  • Accès aux transports publics
  • Accès aux centres commerciaux et aux restaurants
  • Bonne marche

Tout cela se traduit par une forte demande de logements. Si l’offre de logements répond à la demande de logements, les investisseurs immobiliers ne doivent pas rater l’occasion puisque les prix d’entrée des logements restent abordables.

Évitez toute zone qui dépend d’un moteur économique tel que le tourisme ou l’industrie automobile. Détroit est un exemple de marché dont l’économie était fortement tirée par l’industrie automobile. Lorsque son industrie automobile a échoué, cela a entraîné une baisse drastique des valeurs des maisons. Toutes les locations sont devenues vacantes car personne n’a pu trouver de travail. Moins d’emplois dans la ville ont finalement abouti à moins de personnes capables d’y vivre. Il y avait plus de maisons que de personnes qui en voulaient, alors la loi de l’offre et de la demande a fait baisser les prix.

2. Achetez bas

L’investissement immobilier peut être comparé à l’investissement dans une action versant des dividendes. Le retour sur investissement est basé sur le prix que vous avez acheté le produit. Cependant, vous devez regarder le retour sur investissement. Une petite maison bon marché dans un quartier insalubre peut être achetée pour peu d’argent, mais vous n’en tirerez pas non plus beaucoup d’argent.

3. Accédez au marché caché

Le cas idéal est d’acheter une propriété à un vendeur en difficulté, car vous pouvez l’obtenir bien en dessous de la juste valeur marchande. Oubliez les enchères de forclusion ; cela peut donner lieu à des affaires, mais vous trouverez souvent des propriétés qui ont un besoin urgent de réparation. Recherchez plutôt des maisons avec des vendeurs en difficulté qui ne l’ont pas encore mise sur le marché. Le couple en instance de divorce ou la famille qui veut vendre la maison de maman après son décès sont les vendeurs idéaux; ils veulent simplement obtenir de l’argent et l’acheteur a probablement une maison bien entretenue.

4. Comprenez vos coûts dès le départ

Si vous êtes nouveau dans le domaine de l’investissement immobilier, il est essentiel de comprendre vos coûts dès le départ. Ce n’est pas seulement le coût de la propriété et les commissions des agents immobiliers. Vous devrez payer pour les réparations, et trop de nouveaux venus dans l’investissement immobilier ne savent pas comment estimer avec précision les coûts de réparation de cette fondation fissurée, résoudre les problèmes électriques et lutter contre les infestations de ravageurs.

Ne pensez pas que vous pouvez résoudre le problème en travaillant le week-end pour ajouter un peu de peinture. La plupart des travaux de bricolage nuisent à la valeur de la maison, et essayer de résoudre vous-même les problèmes d’électricité et de plomberie de quelqu’un peut la rendre invendable à moins que vous ne soyez déjà capable de faire un travail comme celui-ci pour coder. D’autres ne parviennent pas à budgétiser les frais de clôture, d’assurance ou de services publics et finissent par perdre de l’argent sur une transaction.

5. Comprendre le marché

L’un des meilleurs moyens d’éviter les problèmes lors d’un investissement dans l’immobilier est de comprendre le marché. Comprendre votre marché immobilier vous aidera à évaluer le prix d’un immeuble de placement. Sachez combien vaut la maison typique dans une communauté par pied carré et le loyer que vous pourriez facturer pour un immeuble de placement donné. Rénovez les propriétés de manière à les rendre plus attrayantes pour l’acheteur attendu.

Par exemple, ne réduisez jamais le nombre de chambres à coucher dans une communauté familiale. Vous ne devriez pas non plus réduire la taille du placard ou rétrécir la salle de bain principale pour installer un bain à remous que peu de gens apprécieraient dans la région. N’arrachez pas une bonne cour pour mettre dans une piscine si la demande est faible. Choisissez les meilleurs marchés immobiliers comme la région métropolitaine d’Atlanta qui a connu une croissance fulgurante dans l’immobilier.

Sur le marché immobilier d’Atlanta , la demande a entraîné une augmentation de la valeur des maisons d’environ 10% par an au cours des dernières années. Les prix des logements à Atlanta ont chuté en 2017, permettant aux prix de s’ajuster. Les prix moyens des maisons aujourd’hui sont similaires à ce qu’ils étaient au sommet de 2006, mais ils sont plus abordables si l’on tient compte de l’inflation. Si vous consacrez du temps et des efforts à vraiment comprendre votre marché immobilier local, vous pouvez considérablement améliorer vos chances de réussir dans l’investissement immobilier.

6. Gérez vos risques en investissement immobilier

Il existe plusieurs façons de gérer le risque dans un investissement immobilier. Premièrement, ne vous endettez pas profondément. Lors de l’achat d’un immeuble de placement à vendre , visez une mise de fonds d’ au moins 10%. Vingt pour cent, c’est mieux car elle élimine l’ assurance hypothécaire privée et produit souvent un taux d’intérêt plus bas sur le prêt. Deuxièmement, maintenez une grande réserve de trésorerie. Vous réduirez le risque d’avoir à vendre une propriété rapidement à perte si vous avez l’argent nécessaire pour transporter la propriété bien avant qu’elle ne doive déménager.

En ayant une plus grande réserve de trésorerie, vous serez également en mesure de payer des factures de réparation imprévues avant de pouvoir mettre une propriété sur le marché. Il est possible de faire appel à un prêteur d’argent dur pour obtenir les derniers 20 000 $ pour réparer une propriété, mais cela s’accompagne d’un taux d’intérêt élevé qui ronge votre marge bénéficiaire. La bonne gestion des risques peut considérablement améliorer vos chances de réussir dans l’investissement immobilier.

N’achetez pas une propriété pour laquelle les calculs semblent mauvais parce que vous craignez de perdre la transaction. Ne tombez jamais amoureux d’une propriété d’investissement. Vous n’allez pas y vivre – quelqu’un d’autre le fera. Soyez conscient de votre tolérance au risque. Ensuite, agissez pour gérer le risque, que vous évitiez le fixateur dont vous craignez qu’il s’agisse d’un trou d’argent ou d’améliorer votre position de trésorerie avant de l’acheter. Si vous ne pouvez pas gérer les contraintes potentielles de la correction et du retournement, achetez plutôt des propriétés clé en main.

7. Optez pour le meilleur de sa classe – pas «le meilleur»

Une erreur courante dans l’investissement immobilier est d’essayer de développer une propriété pour qu’elle soit la meilleure de la région. Ils peuvent essayer de rénover des maisons dans un quartier ouvrier et d’en faire une maison de luxe. Vous ne pouvez pas vendre cela pour le même prix que vous recevriez dans un quartier haut de gamme. Vous finissez par perdre de l’argent. La construction excessive d’une maison est un gaspillage. Optez pour les touches «best in class», n’essayez pas de faire d’un immeuble de bureaux le produit le plus chic ou d’élite.

Tout d’abord, réparez tout ce qui est cassé ou endommagé. Ensuite, faites de petits changements qui se démarquent mais qui ne coûtent pas cher. La peinture bicolore sur un seul travail de peinture en est un bon exemple. Des distributeurs de savon et des poubelles plus pratiques en sont un autre. Évitez les comptoirs en corian ou en granit, les appareils haut de gamme ou les décorations coûteuses.

8. Maximiser la valeur des biens immobiliers

Cherchez des moyens de maximiser la valeur de l’immobilier, en réalisant plus de profits pour le même immeuble de placement. Cela pourrait impliquer de louer un coin à une banque pour installer un guichet automatique. Vous pouvez louer un espace dans le hall pour un petit économat, générant des revenus de location à partir de ce qui autrement n’a pas réussi à ajouter au flux de trésorerie de l’entreprise. Dans un complexe d’appartements, vous pouvez rechercher des services à valeur ajoutée. Par exemple, offrez le ramassage des ordures de la porte de quelqu’un à la benne à ordures pour une somme modique par mois.

Ou ajoutez un concierge ou un agent de sécurité au bâtiment. Vous pouvez désormais facturer un loyer plus élevé pour une propriété plus attrayante. Une autre variante de ceci s’applique au retournement de maison. Au lieu d’acheter la maison, de la réparer et de la vendre à un acheteur, remplissez-la plutôt avec un locataire. Une fois que le locataire a emménagé avec un bail, commencez à chercher des acheteurs. C’est ce qu’on appelle un bien locatif clé en main, et il peut facilement être vendu à un nouvel investisseur qui souhaite se lancer dans l’investissement immobilier sans aucun problème.

9. Connaître les règles et règlements de l’investissement immobilier

Ne transformez pas ce sous-sol en une deuxième unité locative tant que vous ne savez pas si cela est autorisé ou non. Ne convertissez pas le premier étage du bâtiment en espace commercial si les lois de zonage locales l’interdisent. Faites attention aux règles commerciales des services alimentaires avant de remplacer une zone de pause pleine de distributeurs automatiques par une petite sandwicherie. Ne supposez jamais que vous pouvez ajouter une autre pièce ou un deuxième étage à un bâtiment. Comprenez le degré de travail qui nécessite un permis avant de le commencer.

10. Envisagez des investissements immobiliers non traditionnels

N’oubliez pas que l’investissement immobilier ne doit pas nécessairement être synonyme de choix entre investir dans des maisons unifamiliales et des immeubles à appartements. Vous pourriez investir dans des immeubles de bureaux, des complexes d’unités de stockage, des espaces industriels et des entrepôts. Tous ces éléments génèrent des revenus locatifs. Dans le cas des bureaux et des bâtiments industriels, vous pourrez peut-être réduire les coûts globaux avec un bail triple net où le locataire prend en charge l’assurance de base et paie les taxes foncières et l’entretien. Votre investissement génère alors un flux de trésorerie régulier avec peu de dépenses.

Le moyen le plus simple de devenir un investisseur immobilier prospère

L’immobilier est une excellente option d’investissement pour ceux qui veulent réussir financièrement. Devenir un investisseur immobilier prospère est un grand pas en avant vers la réalisation de cette liberté financière tant souhaitée. L’investissement immobilier offre de meilleures perspectives de trésorerie que le marché boursier. Cependant, vous devez faire attention à éviter les erreurs qui provoquent tant de rêves de devenir riche en investissant dans la propriété qui se transforment en cauchemars devant le tribunal de la faillite.

Un bon flux de trésorerie provenant de l’immobilier locatif signifie que l’investissement est, bien entendu, rentable. Un mauvais flux de trésorerie, par contre, signifie que vous n’aurez pas d’argent pour rembourser votre dette. Par conséquent, trouver une bonne opportunité d’investissement serait essentiel pour réussir dans l’investissement immobilier. Moins l’immeuble de placement est cher, plus vos dépenses courantes seront faibles.

Lorsque vous recherchez des opportunités d’investissement immobilier n’importe où, la norme généralement acceptée est d’acheter une propriété qui vous procurera un profit modeste mais minimum de 1% sur votre investissement. Un exemple serait: à 120 000 $ de coût hypothécaire ou d’investissement, 1 200 $ par mois de location. Ce serait l’équation idéale par exemple. Même avec des augmentations de loyer, l’achat d’un immeuble de placement de 500 000 $ sur n’importe quel marché ne vous rapportera pas 5 000 $ par mois en loyer.

Par conséquent, le moyen le meilleur et le plus simple de devenir un investisseur immobilier prospère est de consulter d’abord un conseiller en placement expert qui pourra vous guider dans ce voyage. Ce sont d’éminents professionnels de l’immobilier reconnus pour leur expertise, leur expérience et leur éthique dans la fourniture de conseils qui influencent les décisions immobilières.

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